은마아파트 [두 가지 평형]

은마아파트는 재건축 뉴스로만 접하는 경우가 많아서 지금 건물이 어떻게 생겼는지는 의외로 잘 모른다. 대치동 316번지, 4,424세대, 28개동, 최고 14층이다. 단지 대표 사용승인은 1979년 8월이고 조사 자료에는 1979년부터 1980년에 걸쳐 지어졌다는 기록도 있다.

평형이 딱 두 가지

강남구의회 안전진단 자료를 보면 전용 76.78㎡가 2,674세대, 84.43㎡가 1,750세대다. 더하면 4,424세대, 전체 세대수와 정확히 맞는다. 4,000세대가 넘는 단지에 집 크기가 두 종류뿐인 거다. 대략 6 대 4 비율로 작은 평형이 더 많다.

전용면적	세대수	비중
76.78㎡	2,674세대	약 60.4%
84.43㎡	1,750세대	약 39.6%

두 평형 차이는 7.65㎡다. 방이 하나 더 있는 정도의 차이는 아니고, 그 면적이 거실과 방, 수납에 어떻게 나뉘었는지는 도면을 나란히 놓고 봐야 안다. 요즘 신축이 타입을 수십 가지씩 내놓는 걸 생각하면 같은 집을 대량으로 짓던 시절 아파트가 어땠는지 그대로 보여 주는 단지다.

시장에서는 보통 76.78㎡를 31평형, 84.43㎡를 34평형으로 부른다. 매물 광고에서 은마 31평, 34평이라고 하면 이 두 가지를 말하는 거다. 공급면적 기준으로 부르는 평형이라 전용면적과 숫자가 다르다.

복도식 14층

은마는 복도식이다. 엘리베이터에서 내리면 긴 공용복도를 따라 여러 집 현관이 줄지어 있다. 계단실 하나에 두 집이 붙는 요즘 구조와는 이웃과 마주치는 방식부터 다르다.

집을 보러 간다면 엘리베이터에서 현관까지 복도를 걸어오는 길도 같이 보면 좋다. 복도 쪽으로 난 창이 있는 집은 지나가는 사람과 거리가 가깝다. 28개동이 14층 안팎으로 고만고만하게 이어져서 단지 전체가 옆으로 넓게 퍼진 모습이다.

복도식 집을 볼 때 챙길 것

복도식은 현관 앞이 공용 복도라서 집 앞에 짐을 두기가 어렵다. 유모차나 자전거를 둘 곳이 마땅치 않을 수 있으니 실제로 그런 물건이 있다면 어디에 둘지 미리 생각해 둬야 한다. 복도 쪽으로 난 작은방 창은 지나가는 사람과 가까워서 커튼이나 방범창 상태를 보는 것도 필요하다.

반대로 복도식 장점도 있다. 한 층에 여러 집이 복도로 이어져 있어서 이웃과 얼굴을 자주 마주친다. 오래 산 주민이 많은 단지라면 그게 동네 분위기가 되기도 한다. 겨울에는 복도 쪽 벽과 창으로 찬 바람이 들어오기 쉬우니 단열이나 창호를 바꿨는지 물어보자.

같은 평형이어도 집 상태는 제각각

40년이 넘은 건물이라 집마다 수리 이력이 다 다르다. 처음 모습에 가까운 집도 있고 창호, 배관, 주방, 욕실을 다 바꾼 집도 있다. 매물 사진에 보이는 인테리어가 새것이어도 공용 배관까지 새것은 아니다. 집 안 수리와 공용 설비 수선은 따로 물어봐야 한다.

수리 이력은 등기부나 매물 정보에 잘 나오지 않으니 직접 물어봐야 한다. 언제 어디까지 고쳤는지, 배관은 공용 부분까지 교체했는지 물어보고 가능하면 수리 영수증이나 업체 정보도 받아 두자.

학원가는 단지 밖에

은마 단지 안에는 요즘 신축 같은 대형 커뮤니티 시설이 없다. 그 역할을 단지 밖 대치동이 한다. 학원가, 상가, 큰길을 따라 늘어선 생활시설을 쓰면서 사는 구조다. 집은 1970년대 말 규격 그대로인데 바깥 동네는 수십 년 동안 계속 채워졌다는 점이 은마의 특이한 부분이다.

같은 대치동 안에서 30년 넘게 늦게 지어진 단지와 비교해 보면 차이가 확실하다. 2015년에 사용승인을 받은 래미안대치팰리스는 차 2,454대를 지하에 넣고 지상을 대나무 숲길과 연못 정원으로 채웠다. 은마는 그 시절 아파트가 대부분 그랬듯 지하 주차나 테마 정원과는 거리가 먼 시기에 지어졌다. 같은 동네 안에서 35년 넘게 간격을 두고 지어진 두 단지가 아파트에 기대하는 게 얼마나 달라졌는지 보여 준다.

은마 주변 대치동 학원가는 저녁 시간이 제일 붐빈다. 학원 끝나는 시간에 맞춰 마중 나온 차들로 도로가 꽉 차는 날이 많다. 단지 안에 살면 걸어서 학원에 보낼 수 있다는 게 가장 큰 장점이고, 그게 은마가 40년 넘게 수요가 이어지는 이유 중 하나다.

직접 확인할 점

• 보려는 집이 76.78㎡인지 84.43㎡인지
• 세대 내부 수리와 공용 배관 수선 이력
• 재건축 진행 단계 (정비사업 정보몽땅에서 최신 내용 확인)

참고한 자료

1. KB부동산 은마 — 대표 사용승인, 규모, 현관 구조, 주차 정보
2. 강남구의회 은마아파트 안전진단 자료 — 현재 건물 규모, 두 면적 계열별 세대수, 준공 이력
3. 서울시 정비사업 정보몽땅 — 재건축 사업 관련 정보를 따로 확인할 수 있는 곳